安福| 浦城| 法库| 托里| 斗门| 交城| 上犹| 长沙县| 定西| 融水| 清丰| 金山屯| 浮山| 瑞昌| 武城| 阿克陶| 集安| 丰县| 常宁| 四子王旗| 大同区| 上海| 澄海| 达州| 黄岩| 南华| 裕民| 贺州| 楚州| 赵县| 永川| 凤庆| 沙湾| 海盐| 基隆| 淇县| 山东| 烟台| 潢川| 江华| 澧县| 策勒| 金昌| 北川| 井陉| 五常| 宜君| 温泉| 蓬安| 武功| 夏津| 姚安| 云集镇| 安达| 澳门| 吉安县| 海丰| 儋州| 岳阳市| 会东| 商丘| 大竹| 铜梁| 白城| 垦利| 武定| 雅江| 息县| 信宜| 岳阳县| 岳阳市| 安化| 浦北| 保山| 黎川| 平利| 盂县| 雷州| 河池| 成武| 代县| 类乌齐| 巴林右旗| 钦州| 清涧| 池州| 攀枝花| 商丘| 赤水| 汨罗| 鹿寨| 长岛| 汉口| 磐石| 金湾| 南江| 江门| 洪洞| 左云| 托克逊| 迭部| 天山天池| 岳阳县| 泽普| 邻水| 兴城| 新晃| 合水| 汉阳| 嘉荫| 灵台| 科尔沁右翼中旗| 图们| 沾化| 饶河| 大厂| 顺昌| 汶上| 沾益| 汉川| 陵川| 沈阳| 上虞| 伊川| 泸县| 呈贡| 鄢陵| 南靖| 吉隆| 无为| 临朐| 昌平| 沛县| 玉田| 泾源| 托克托| 阿克苏| 台南县| 济阳| 崇义| 新泰| 塔什库尔干| 黄陵| 富锦| 新乡| 攀枝花| 蓝田| 上饶县| 平谷| 上海| 忻城| 通城| 三都| 献县| 广饶| 孝昌| 张家口| 带岭| 平南| 东乌珠穆沁旗| 科尔沁左翼后旗| 郓城| 剑川| 肃南| 澄海| 华安| 六盘水| 湘潭县| 宜昌| 烟台| 武宁| 高雄县| 东营| 邹城| 广东| 柘荣| 本溪市| 射洪| 子长| 江山| 泰兴| 内蒙古| 威县| 科尔沁左翼后旗| 临江| 淮阳| 西林| 金阳| 武乡| 高安| 万安| 江安| 永善| 卢氏| 蒙阴| 石拐| 林西| 赣县| 东光| 长安| 襄汾| 尼玛| 叶城| 修文| 宜宾县| 肇庆| 盐边| 芦山| 嵊州| 武当山| 安县| 扬州| 林芝镇| 偏关| 奉新| 新泰| 马祖| 旬邑| 克山| 昌黎| 哈密| 班玛| 昆明| 咸宁| 湟中| 阜城| 嘉荫| 鄂托克旗| 冀州| 广昌| 柘荣| 潞城| 延长| 任县| 巴林左旗| 大同区| 沧州| 东至| 泸水| 乐陵| 象州| 易门| 辛集| 明光| 含山| 盖州| 新建| 平顶山| 富川| 运城| 深泽| 清涧| 洛南| 萝北| 丰台| 宝坻| 通渭| 龙川| 浮梁| 曾母暗沙| 五峰| 调兵山| 花都| 获嘉| 澳门百家乐平玩法
首页| 滚动| 国内| 国际| 军事| 社会| 财经| 产经| 房产| 金融| 证券| 汽车| I T| 能源| 港澳| 台湾| 华人| 侨网| 经纬
English| 图片| 视频| 直播| 娱乐| 体育| 文化| 健康| 生活| 葡萄酒| 微视界| 演出| 专题| 理论| 新媒体| 供稿

万科华夏幸福交易有玄机 地产开发模式现十年来最大变局

2018-12-11 11:06 来源:光明网 参与互动 
标签:铭诸肺腑 最准的特马网站 鲁庄镇

  导语:万科为何嘴上说“活下去”,马上又买买买?

  10月10日,华夏幸福(SH:600340)发布公告,拟与万科进行项目合作,转移涿州、大厂、廊坊和霸州房地产项目公司的大部分股权(交易对价为32.34亿元),然后双方共同开发。

  本次合作该怎么评价?我觉得对双方来说都是极好的。

  合则两利

  对于华夏幸福来说,本质上华夏幸福之所以为华夏幸福,在于其产业新城业务。2018年上半年,华夏幸福产业新城开发建设业务营业利润为57.15亿元,营业利润率为40%(这个利润水平很恐怖);房地产开发及其他业务营业利润为41.93亿元,营业利润率为19%(整整差了一倍,行业一般水平)。

  如果说产业新城业务是目的,那么房地产业务则是完成目的的手段,一切都是为了现金流,现金流是为了更高利润的业务。

  所以我认为房地产开发业务,是华夏幸福的可选业务,如果市场环境(房价)好,能接近产业新城利润水平,或者超过行业利润水平,那么当然自己开发。

  反之,如果市场环境差,那还是赶紧回笼资金为妙,兄dei,你知道目前环京是什么情况吗?相关信息显示大厂、霸州和廊坊等地房子价格冲高回落,有些地方一、二手房价格还是倒挂的。

  本次交易占房地产项目公司的权益对应25.98万平,也即是说均价1.24万元/平。同样的土地价格对华夏幸福来说,也许做起来兴致缺缺,但对于万科来说可能是另外一番模样。

  因为不同的公司操盘,最终的净利润率是不同的(中间隔着资金成本,项目管理能力,操盘方式,内控能力等等),环京毕竟是环京,万科应该是看好未来长期的发展潜力。

  华夏幸福遵从规律,各自做擅长的事情,把时间潜藏的收益交给了万科,自己则快速回笼了资金,这叫“闻道有先后术业有专攻”。

  联系上此前邀中国平安入伙(不单是入股,重点是今后融资方面的便利,平安可以提供一揽子的金融服务,还有双方在长租公寓、康养服务、汽车服务产业群、智慧城市等方面的合作),华夏幸福的资金实力,可以说是大幅的加强。

  本次华夏幸福与万科的合作,可以说是双赢的,之所以引得很多人调侃,大多是冲着万科“当初你说活下去,现在你又买买买”的言行。再就是出来编段子的,各种“万科哭穷nb买买买,华夏幸福割肉云云”,实在是很外行,并没有什么意义。

  我觉得内里折射的东西,才是值得关注与思考的。

  华夏与万科的合作换个角度能看到什么?

  我们应该看到的,是产业新城运营商与地产开发商的合作!

  华夏幸福作为产业新城运营商,拥有大量价格合适的土地储备;万科作为地产开发商,拥有丰富的项目管理运营经验,这两类主体的携手可以说是天作之合。

  其实这种配对眼看已成趋势了,前面配对成功的有两对,深地铁&万科大家都知道,比较冷门无人关注的是中交集团&绿城中国,都是前者入股成为后者的大股东,这也反映了——拥有大量价格合适的土储,话语权就更大。

  华夏幸福与万科的合作,如果以产业开发与地产开发合作的角度看问题,就很接近行业的核心逻辑了。

  从前的房地产开发是怎样的?核心是增量市场房子不愁卖,基本上拿到地就等于赚到钱,而且是赚大钱,为什么能赚大钱?因为房子不愁卖上杠杆基本是无风险的,借钱上项目带来的杠杆就不说了,还有一个隐形杠杆是预售制(这三个字是高周转的核心),加上这双重杠杆那收益率那是杠杠的。

  (预售制加的隐形杠杆这里单独说一下,大部分行业都是一手交货才有一手交钱,顶过一方话语权强一些,有几个月半年的账期。

  但房地产不同,因为预售制,以前好多地方都是挖个坑或者整体工程完成1/4、1/3就开始卖房,只有上海广州这种极少的超级一线城市结构完成2/3才开卖,而这离交房还有2-4年的时间。。。房子还没开工钱就拿到了,再去拿更多的地,挖更多的坑,滚雪球…这就是一种隐形的杠杆)

  现在的房地产开发是怎样的?核心是从增量市场的房子不愁卖——到存量市场房子可能卖不出去或者折本卖。

  一是房地产13万亿的总盘子已经相当庞大;二是监管严控房价上涨,不赚钱谁买房,你真当我们炒房的是傻散?三是地价高(今年上半年流拍800多块地)、融资成本高,利润两头承压大幅下降。

  中国前十大的房地产公司,市占率从2017年底的26%提高到了2018年上半年的30%,中小开发商面临的是品牌、项目管理能力、资金、土地储备等等环节的全方面竞争,会慢慢的拿不起地,赚不到钱,自然而然的退出市场。

  反正,高周转肯定玩不下去,不少三线城市都要2/3封顶才卖,而且还不一定卖的出去,跟以前挖个坑销售去化个八八九九真的没法比了。那么中小房地产商怎么办?未来还有另外一条窄道可以走,他们可以与产业开发商合作。

  华夏幸福手上有大量价格合适的土地储备,可以说是掌握着主动权的,至于未来以什么形式开发,那就随行就市了。

【编辑:李玉素】
本网站所刊载信息,不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件,务经书面授权。
未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像,违者将依法追究法律责任。
[京ICP证040655号] [京公网安备:110102003042-1] [京ICP备05004340号-1] 总机:86-10-87826688

Copyright ©1999- 2018 chinanews.com. All Rights Reserved

满井西队村 小伙巷穆米厂胡同 梅花山庄 柞岗乡 周台子乡
立山镇 百里乡 三号地村 东平里 邵庄村委会
大黑沙土镇 乔家寺 白沙路 罗家大院 章多乡
淇滨区九州路 安乡 麻柳滩乡 云居寺胡同 界牌峪村
澳门葡京娱乐官网 牛牛游戏 澳门百老汇娱乐官网 美高梅娱乐场网址注册官网 现金游戏
澳门百老汇娱乐官网 威尼斯人赌城网址 澳门威尼斯人官方网址 美高梅娱乐场网址注册官网 威尼斯人平台娱乐
克隆侠蜘蛛池 http://www.kelongchi.com/